Kupiti ili iznajmiti?
Pusti brojke da odluče.

Kako kalkulator poredi kupovinu i kiriju

Poređenje „rata vs kirija“ je pogrešno, jer deo rate otplaćuje glavnicu i ostaje tebi. Zato kalkulator prati neto imovinu dve osobe kroz 30 godina:

• kupac — uzme kredit, plati učešće i početne troškove, pa otplaćuje ratu i održavanje; njegova imovina je vrednost stana minus preostali dug;
• podstanar — isti novac koji bi kupac dao za učešće i troškove uloži, plaća kiriju, a razliku između troška kupca i kirije svakog meseca ulaže dalje.

Godina u kojoj neto imovina kupca pretekne podstanara je tačka preokreta. Ako planiraš da ostaneš u stanu kraće od toga, kirija je jeftinija.

Šta sve ulazi u trošak vlasništva

• kamata na kredit — najveći trošak u prvim godinama;
• početni troškovi — agencija, notar, katastar, obrada kredita i porez na prenos (2,5% za starogradnju, uz oslobođenje za prvi stan); detaljno u kalkulatoru početnih troškova;
• porez na imovinu (kalkulator računa oko 0,2% vrednosti godišnje) i održavanje;
• propuštena zarada na učešću — novac koji je mogao da radi na drugom mestu.

Kod novogradnje kupac prvog stana ima pravo na povrat PDV-a za propisane kvadrate, što kalkulator tretira kao priliv u prvoj godini.

Brza provera: odnos cene i kirije

Podeli cenu stana godišnjom kirijom. Stan od 100.000 € koji se izdaje za 400 € mesečno (4.800 € godišnje) ima odnos oko 21 — kirija vraća 4,8% cene godišnje.

Što je taj odnos veći (npr. preko 25), kupovina je relativno skuplja u odnosu na kiriju; što je manji (ispod 15), kupovina se brže isplati. To je samo gruba orijentacija — rezultat najviše zavisi od kamate, rasta cena i prinosa na ulaganja koje uneseš.

Česta pitanja

Koji prinos na investicije da unesem?

Realan, ne optimističan. Štednja u banci donosi nekoliko procenata, široki berzanski fondovi dugoročno više, ali sa rizikom. Probaj više vrednosti i vidi koliko se tačka preokreta pomera.

Zašto cena stana i kirija ne rastu isto?

Cene stanova zavise od kamata, ponude i investicione tražnje; kirije više prate plate. Zato ih kalkulator unosi odvojeno — rast vrednosti i rast kirije.

Da li kalkulator računa emocije i sigurnost?

Ne. Sigurnost sopstvenog stana, sloboda selidbe i rizik gubitka posla su stvarni, ali ih nijedna formula ne meri — brojke su polazna tačka, ne konačna odluka.