Šta te čeka na startu,
pre prve rate.
// provizije, takse, overe i osiguranja — sve što platiš pre useljenja
Šta sve plaćaš pre prve rate
Uz učešće, kupovina stana na kredit nosi niz jednokratnih troškova koji se plaćaju iz džepa, ne iz kredita. Kod stana od 100.000 € oni lako pređu 4.000–5.000 €.
Agencijska provizija
Najčešće 2% od cene, plus PDV 20% — efektivno 2,4%. Visina je dogovorna; ponekad je plaća samo prodavac.
Notar
Notar solemnizuje (potvrđuje) kupoprodajni ugovor i, ako uzimaš kredit, založnu izjavu za hipoteku. Tarifa zavisi od vrednosti — izražena je u bodovima (npr. 280 bodova za vrednost do 14 miliona dinara), na šta ide PDV i sitni troškovi overa.
Katastar
Upis prava svojine je nekoliko hiljada dinara. Upis hipoteke je skuplji i zavisi od iznosa kredita: 20.000 dinara do 6 miliona, 50.000 do 30 miliona dinara kredita.
Obrada kredita
Banke obično naplaćuju oko 0,5% iznosa kredita, a uz to i procenu nekretnine i polise osiguranja (imovine i često života), koje se plaćaju godišnje.
Porez na prenos apsolutnih prava
Za starogradnju kupac plaća 2,5% od cene. Za novogradnju ovog poreza nema — u cenu je već uračunat PDV.
Kupac prvog stana je oslobođen poreza za 40 m² za sebe i još 15 m² za svakog člana domaćinstva. Tročlana porodica tako ima 70 m² bez poreza; plaća se samo na višak kvadrata. Kod novogradnje prvi stan umesto toga daje pravo na povrat PDV-a za isti broj kvadrata.
Primer: stan 100.000 €, 60 m², starogradnja
Učešće 20%, kredit 80.000 €, agencija 2%, kupac prvog stana, samac (oslobođeno 40 m²):
| Učešće (20%) | 20.000 € |
| Agencija (2% + PDV) | 2.400 € |
| Porez na prenos (20 m² × 1.667 €/m² × 2,5%) | ≈ 833 € |
| Notar (ugovor + založna izjava) | ≈ 518 € |
| Katastar (svojina + hipoteka) | ≈ 474 € |
| Obrada kredita (0,5%) | 400 € |
| Ukupno potrebno u kešu | ≈ 24.625 € |
Bez učešća, sami troškovi su oko 4.625 €. Da kupac nije kupovao prvi stan, porez bi bio pun — 2.500 € umesto 833 €.
Česta pitanja
Ko plaća porez — kupac ili prodavac?
Po zakonu je obveznik prodavac, ali se u praksi ugovorom gotovo uvek prenosi na kupca. Proveri šta piše u ugovoru pre potpisivanja.
Da li se ovi troškovi mogu staviti u kredit?
Po pravilu ne. Banka finansira deo cene stana; notar, porez, katastar i agencija plaćaju se iz sopstvenih sredstava.
Zašto su iznosi približni?
Notarske i katastarske takse su u dinarima, a kalkulator ih preračunava u evre po fiksnom kursu. Tarife se povremeno menjaju, pa konačan iznos proveri kod notara i banke.